Colombia — El aumento del canon de arrendamiento no depende del salario mínimo, sino del Índice de Precios al Consumidor, según lo establece la Ley 820 de 2003, una precisión clave para millones de arrendatarios y propietarios que esperan la cifra oficial de inflación de 2025 que el DANE divulgará el próximo jueves 8 de enero después de las 6 de la tarde.
La norma es clara y cambia la lectura que muchos hacen cada enero. La aclaración fue divulgada por el Ministerio de Hacienda a través de su revista Enclave Económico, donde se precisa el marco legal que regula los incrementos en arriendos, cuotas de administración y servicios asociados a la vivienda urbana. En Colombia, los arriendos no suben de forma automática con el nuevo salario mínimo, ni responden a decisiones unilaterales del arrendador. El ajuste está atado exclusivamente al comportamiento del IPC del año calendario anterior y solo puede aplicarse cuando se cumplan doce meses de ejecución del contrato bajo el mismo precio.
Ese marco está definido en el artículo 20 de la Ley 820 de 2003, que regula el arrendamiento de vivienda urbana. Allí se establece que el incremento máximo permitido equivale al cien por ciento del aumento que haya tenido el IPC, lo que convierte a la inflación anual en el principal indicador para proyectar los costos de vivienda en arriendo.
En la práctica, esto significa que enero no es el mes en el que se activan automáticamente los aumentos. El reajuste se aplica únicamente cuando el contrato completa un año de vigencia. El propio insumo ofrece un ejemplo concreto: si un contrato comenzó en octubre de 2025, el aumento solo podrá implementarse a partir de septiembre de 2026, una vez se cumplan los doce meses bajo el mismo canon.
Esta precisión cobra especial relevancia en la antesala del anuncio oficial del DANE. La entidad revelará el jueves 8 de enero, después de las seis de la tarde, el dato de inflación de 2025, cifra que servirá como base para calcular el porcentaje máximo de incremento que podrán aplicar los arrendadores en los contratos que cumplan su primer año durante 2026.
Para miles de familias, este dato no es solo una referencia estadística. Define con exactitud cuánto puede subir el gasto mensual en vivienda y permite planear con mayor anticipación los ajustes al presupuesto doméstico. En un entorno de inflación, la claridad normativa se convierte en un factor de estabilidad para el mercado de arriendos.
Arriendos y administración: reglas distintas, impactos directos
Aunque ambos rubros pesan fuerte en los costos de vivir en propiedad horizontal, el canon de arrendamiento y las cuotas de administración siguen lógicas regulatorias distintas. Mientras el primero está anclado al IPC por ley, las segundas dependen de decisiones internas de cada conjunto residencial.
Las cuotas de administración no están ligadas al salario mínimo ni a la inflación de manera automática. Su valor mensual debe ser acordado por los copropietarios en las asambleas generales u ordinarias, que se realizan dentro de los tres primeros meses del año. Esa decisión queda consignada en el reglamento de cada unidad inmobiliaria, tal como lo dispone la Ley 675 de 2001.
El artículo 78 de esa norma, que regula las obligaciones económicas en la propiedad horizontal, establece que son los propios residentes quienes definen el monto necesario para cubrir gastos de sostenimiento, mantenimiento y servicios comunes. Esto introduce una variable adicional para el bolsillo de los hogares, distinta a la que rige los arriendos.
Vigilancia privada: tarifas según el tipo de contratación
A los costos de arriendo y administración se suma un tercer componente que pesa en los presupuestos de muchos conjuntos residenciales: el servicio de vigilancia. En este caso, el valor del contrato depende de si la prestación se hace de manera directa o a través de una empresa tercerizada.
Aquí entra en juego la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada, que participa en la regulación del sector. La entidad, conocida como Supervigilancia, emite resoluciones en las que fija la tarifa mínima regulada para estos servicios, lo que establece un piso de costos para los conjuntos que optan por contratar vigilancia privada.
El insumo precisa que esta regulación es un elemento clave al momento de proyectar el gasto en seguridad. No es lo mismo una contratación directa, con personal vinculado al conjunto, que un contrato con una empresa especializada que debe ajustarse a tarifas mínimas definidas por la autoridad competente.
Este detalle cobra importancia en las asambleas de copropietarios, donde se discuten los presupuestos anuales. Allí confluyen tres variables que impactan de forma directa la economía de los residentes: el reajuste del arriendo para quienes no son propietarios, la redefinición de las cuotas de administración y la actualización de los contratos de vigilancia.
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En este contexto, el anuncio del DANE sobre la inflación de 2025 se convierte en el primer dato clave del año para el mercado inmobiliario residencial. No solo orienta a arrendadores y arrendatarios, sino que también sirve de referencia para las discusiones internas en conjuntos y edificios que buscan ajustar sus finanzas sin salirse del marco legal vigente.
Con reglas claras y fechas definidas, el panorama para los hogares es menos incierto de lo que suele pensarse cada enero. La ley establece con precisión cuándo y cómo pueden subir los arriendos, mientras que la normativa de propiedad horizontal delimita quiénes y en qué momento deciden sobre los demás costos asociados a la vivienda.
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